Der Kaufvertrag (SPA) in den VAE: Worauf Käufer achten sollten

Kaufprozess · 28. Juli 2026

Das Sale and Purchase Agreement – kurz SPA – ist der zentrale Kaufvertrag beim Immobilienerwerb in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Alles, was Sie in Gesprächen, Broschüren und E-Mails zugesagt bekommen haben, gilt erst dann, wenn es hier steht. Umgekehrt gilt alles, was hier steht, auch dann, wenn es im Gespräch anders klang.

Dieser Beitrag zeigt, welche Punkte im SPA typischerweise geregelt werden und worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten. Er ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung – die Prüfung des konkreten Vertrags gehört in fachkundige Hände.

Was ein SPA ist

Das SPA ist der verbindliche Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Es legt fest, was gekauft wird, zu welchem Preis, unter welchen Zahlungsbedingungen und mit welchen Rechten und Pflichten auf beiden Seiten. Beim Off-Plan-Kauf folgt es üblicherweise auf die Reservierung; beim Wiederverkauf steht es am Anfang der eigentlichen Abwicklung.

Wo das SPA im Gesamtablauf steht, zeigt unser Leitfaden zum Off-Plan-Kauf; die vollständige Dokumentenlage über alle Phasen behandelt unsere Dokumenten-Checkliste. Dieser Beitrag geht in die Tiefe eines einzelnen Dokuments.

Wichtig zum Verständnis: Ein SPA ist kein Standardformular, das überall gleich aussieht. Entwickler verwenden eigene Fassungen, und die Ausgestaltung einzelner Klauseln unterscheidet sich erheblich. Genau deshalb hilft es wenig, „den üblichen Vertrag“ zu kennen – es kommt auf Ihren an.

Vertragsparteien und Objekt

Prüfen Sie zuerst die Grundangaben, weil Fehler hier später am schwersten zu korrigieren sind:

Wer verkauft? Die im Vertrag genannte Gesellschaft muss die sein, die zum Verkauf berechtigt ist – nicht eine ähnlich klingende Schwestergesellschaft oder ein Vermittler.
Wer kauft? Ihr Name exakt wie im Ausweisdokument, bei mehreren Käufern alle Beteiligten mit der vorgesehenen Zuordnung.
Was genau wird gekauft? Projekt, Gebäude, Einheitennummer, Etage, Fläche, Stellplatz, Lager- oder Nebenflächen.
Was gehört dazu? Ausstattung, Einbauten, Geräte – ausdrücklich benannt statt vorausgesetzt.

Abweichungen zwischen Verkaufsunterlagen und Vertragstext sind der häufigste Ansatzpunkt für spätere Auseinandersetzungen. Legen Sie beides nebeneinander.

Preis, Zahlungsplan und Nebenkosten

Der Kaufpreis ist selten die einzige Zahlenangabe im Vertrag. Achten Sie darauf, dass folgende Punkte eindeutig geregelt sind:

Gesamtpreis und Währung.
Zahlungsplan: Höhe und Fälligkeit jeder Rate. Wie solche Pläne aufgebaut sind, erklärt unser Beitrag zu Zahlungsplänen bei Off-Plan-Projekten.
Auslöser der Raten: an feste Termine oder an Baufortschritt gekoppelt – und wer den Baufortschritt feststellt.
Zahlungsweg: insbesondere, ob Zahlungen über ein projektgebundenes Treuhandkonto laufen.
Nebenkosten und Gebühren: welche der Käufer trägt, welche der Verkäufer.
Folgen verspäteter Zahlung: Fristen, Verzugsregelungen, Rücktrittsrechte.

Fristen, Übergabe und Verzug

Beim Off-Plan-Kauf ist der Zeitplan der sensibelste Teil des Vertrags. Klären Sie:

Voraussichtlicher Fertigstellungstermin und wie er formuliert ist – als Zusage oder als Planung.
Toleranzfristen: Um welchen Zeitraum darf sich die Übergabe verschieben, ohne dass daraus Ansprüche entstehen?
Rechtsfolgen bei Überschreitung: Was passiert danach, und wer muss was auslösen?
Ablauf der Übergabe: Wie wird die Abnahme durchgeführt, wie werden Mängel gemeldet und behoben? Was dabei praktisch ansteht, zeigt unsere Handover-Checkliste.
Flächenabweichungen: Ab welcher Abweichung von der vertraglichen Fläche greift welche Regelung?

Termine bei Off-Plan-Projekten sind Planungen, keine Zusicherungen im Sinne eines fixen Datums. Ein Vertrag, der dazu gar nichts regelt, ist kein guter Vertrag – unabhängig davon, wie überzeugend das Projekt wirkt.

Änderungen und Nebenabreden

Zwei Punkte werden regelmäßig unterschätzt:

Mündliche Zusagen sind keine Vertragsinhalte. Was Ihnen zugesagt wurde – ein bestimmter Blick, eine Ausstattung, ein Nachlass, eine Zahlungserleichterung –, muss im Vertrag oder in einem unterzeichneten Nachtrag stehen. Andernfalls existiert es rechtlich nicht.

Einseitige Änderungsrechte. Manche Verträge räumen dem Verkäufer das Recht ein, Ausführung, Grundriss oder Ausstattung in gewissem Umfang anzupassen. Das ist nicht automatisch unüblich – aber Sie sollten wissen, in welchem Umfang, mit welcher Information und mit welchen Rechten auf Ihrer Seite.

Warum unabhängige Prüfung sinnvoll ist

Der Vertragsentwurf stammt von der Gegenseite und ist in deren Interesse formuliert. Das ist kein Vorwurf, sondern der Normalfall. Genau deshalb ist eine Prüfung durch jemanden sinnvoll, der nicht am Zustandekommen des Geschäfts verdient.

Nehmen Sie sich dafür Zeit und lassen Sie sich nicht durch Fristen drängen. Ein Vertrag, der eine sorgfältige Prüfung nicht verträgt, ist die Entscheidung nicht wert. Wie sich dieser Schritt in den Gesamtablauf einfügt, zeigt unsere Kaufprozess-Übersicht.

Key Facts auf einen Blick

Das SPA ist der verbindliche Kaufvertrag – Zusagen außerhalb gelten nicht.
Kein Standardformular: Fassungen unterscheiden sich je nach Verkäufer erheblich.
Grundangaben zuerst prüfen: Parteien, Einheit, Fläche, Zubehör.
Zeitplan und Verzugsfolgen gehören ausdrücklich geregelt.
Prüfung durch eine unabhängige Seite, nicht durch die verkaufende.

Vorteile, Risiken und typische Fehler

Vorteile einer gründlichen Prüfung

Abweichungen zwischen Verkaufsunterlagen und Vertrag fallen vor der Unterschrift auf.
Zeitplan und Verzugsfolgen sind bekannt, bevor sie relevant werden.
Nachträge lassen sich verhandeln, solange noch nicht unterschrieben ist.

Risiken / typische Fehler

Auf mündliche Zusagen vertrauen, die nicht im Vertrag stehen.
Den Vertrag unter Zeitdruck unterschreiben.
Einheitennummer, Fläche oder Zubehör nicht gegenprüfen.
Verzugs- und Rücktrittsregelungen überlesen.
Auf eine unabhängige Prüfung verzichten, um Kosten zu sparen.

Kurz gefragt

Kann ich Änderungen am SPA verlangen? Ob und in welchem Umfang Anpassungen möglich sind, hängt vom Verkäufer und vom konkreten Projekt ab. Der richtige Zeitpunkt ist in jedem Fall vor der Unterschrift – danach ist der Spielraum deutlich kleiner.

Muss ich für die Unterschrift vor Ort sein? Nicht zwingend. Eine Abwicklung über eine Vertretung ist verbreitet, setzt aber eine formal korrekte Vollmacht voraus, die rechtzeitig vorliegen muss.

Reicht es, wenn der Makler den Vertrag erklärt? Eine Erläuterung ist hilfreich, ersetzt aber keine unabhängige Prüfung. Wer am Zustandekommen des Geschäfts beteiligt ist, ist nicht die geeignete Instanz, um dessen Risiken zu bewerten.

Fazit

Das SPA entscheidet darüber, was Sie tatsächlich kaufen – nicht die Broschüre und nicht das Verkaufsgespräch. Wer die Grundangaben abgleicht, Zahlungsplan und Zeitregelungen versteht, mündliche Zusagen schriftlich fixieren lässt und den Vertrag unabhängig prüfen lässt, trifft eine belastbare Entscheidung. Welche Risiken beim Immobilienerwerb generell zu bedenken sind, fasst unser Risikohinweis zusammen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Historische Entwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Wertentwicklung. Preise, Verfügbarkeiten und rechtliche Rahmenbedingungen können sich jederzeit ändern.

Themen: SPA, Kaufvertrag, Kaufprozess, Checkliste, Prüfung